2021년부터 분양권도 주택수 포함, 앞으로의 절세 노하우는 어떻게?

분양권이란?

최근에는 분양가가 기존 아파트 시세에 비해 저렴한 편이라 ‘로또 분양’이라는 말이 있을 정도로 분양에 대한 열기가 어느 때보다 뜨겁습니다. 분양권은 아파트 당첨권이고 입주권은 재개발·재건축 조합원들이 소유한 신축주택에 대한 소유권입니다. 둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리로서 양도세 과세대상이지만 양도세 계산에서는 많은 차이가 있습니다. 분양권 관련 이슈 정리해보았습니다.

분양권 소유 다주택자, 양도시기 주의

K씨는 서울과 분당에 각각 아파트를 한 채씩 가지고 있습니다. 그런데 최근 수원에서 아파트 한 채를 분양받았습니다. K씨는 2021년에 분당 아파트를 팔 생각인데 세금은 어떻게 될까요? 언제 팔아야 절세할 수 있을지 고민중입니다.

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지금까지는 다주택자가 주택을 팔 때도 분양권은 주택 수에 포함되지 않았습니다. 분양권은 주택이 아니라 취득할 수 있는 권리이기 때문입니다. 하지만 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 달라집니다. 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 팔 경우, 양도세 중과를 위한 주택 수를 계산할 때 분양권도 포함되게 법이 바뀌었습니다.

K씨가 분당의 아파트를 팔 생각인데 세금이 걱정된다면 가능한 2020년에 파는 것이 좋습니다. 왜냐하면 분당의 아파트를 2020년 말까지 팔면 분양권이 주택 수에 포함되지 않아 2주택자로 중과되지만, 2021년에 팔면 분양권까지 주택 수에 포함되어 3주택자로 중과되기 때문입니다.

분양권이 있는 상태에서 가지고 있는 주택을 팔 생각이 있다면, 세금을 따져보고 2020년 이전에 매도 여부를 고려해보는 것도 좋을 것입니다.

 

분양권 소유한 1주택자, 비과세 여부

P씨는 서울시 마포구에 아파트 한 채를 가지고 있는데 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 상태입니다. 그리고 작년에 분양받은 분양권 하나를 보유하고 있습니다. P씨는 마포구의 아파트를 1세대 1주택 비과세를 받고 팔 생각인데 분양권 때문에 비과세를 받지 못할까 봐 걱정입니다. P씨는 비과세를 받을 수 있을까요?

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부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권이 부동산인 주택으로 바뀌려면, 주택이 완공되어야 있어야 하고 잔금의 납부가 끝나야 합니다. 분양권은 주택이 완공되고 잔금 납부를 한 후에야 주택으로 취급받습니다.

P씨는 마포구의 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 따라서 P씨의 분양권은 아직은 주택이 아니기 때문에 마포구 아파트를 양도할 당시 요건을 갖추었다면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

 

분양권 프리미엄, 보유기간별로 차등 세율

완공 전에 분양권을 프리미엄을 붙여 팔았다면 양도세를 신고·납부해야 합니다. 분양권의 양도세는 계산이 간단합니다. 프리미엄(양도가액-분양권 취득가액)에 필요경비와 기본공제 250만원을 뺀 후 세율을 곱하면 됩니다.

분양권의 양도세 세율은 보유기간(취득일부터 잔금일)에 따라 다릅니다. 1년 미만을 보유하고 양도할 때는 세율이 50%, 2년 미만 보유 시 40%, 2년 이상 보유했다면 기본세율(6~42%)로 과세됩니다. 그런데 2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정대상지역의 분양권은 보유기간에 상관없이 양도차익의 50% 세율로 중과됩니다. 예를 들어 서울 아파트 의 분양권을 프리미엄 1억원을 받고 판다면, 보유기간에 상관없이 약 5,360만원(지방소득세 포함)을 양도세로 내야 합니다.

다만, 조정대상지역의 공고일 전에 매매계약을 하고 계약금을 받은 경우, 또는 양도자가 만 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우(배우자의 사망 또는 이혼 포함)로서 양도 시에 무주택자이면서 다른 분양권이 없다면, 중과를 받지 않고 보유기간에 따른 세율이 적용됩니다.

K씨(만 35세)는 수원시 광교의 아파트 분양권을 2년 남짓 보유 중입니다. 무주택자로서 다른 주택이나 분양권은 없습니다. K씨가 분양권을 판다면 양도세 세율은 얼마가 적용될까요?

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일반적으로는 수원시 광교가 조정대상지역으로 지정된 후에 팔면 양도차익의 50%를 세금으로 내야 합니다. 하지만 K씨는 다른 주택이나 분양권이 없는 무주택 세대이기 때문에 2년 이상 보유했으므로 기본 세율인 6~42%를 적용받게 됩니다. 만약 K씨의 분양권이 경상북도 김천시의 아파트라면 어떨까요? 이 곳은 조정대상지역이 아닙니다. 비조정대상지역의 분양권을 2 년 이상 보유했다면 기본세율(6~42%)로 세금을 내면 됩니다.

분양권 양도 꼼수부리다 세금 추징?

P씨가 분양받은 성남시의 32평 아파트가 최근 완공되었습니다. 그런데 P씨는 잔금을 완납하지 않고 소액만 남겨놓은 상태에서 분양권을 팔았습니다. 이것은 분양권의 양도로 보아야 할까? 주택의 양도로 보아야 할까요?

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분양권인지 주택인지는 매우 중요합니다. 만약 P씨의 경우를 분양권의 양도를 본다면 취득세를 내지 않아도 되지만, 주택의 양도로 본다면 취득세를 내야 하니까요. 또 양도세율도 분양권이냐 주택이냐에 따라 다릅니다.

그러다 보니 취득세도 안 내고 양도세율도 유리하게 만들 꼼수를 부렸다가 적발되는 사례들이 종종 있었습니다. P씨처럼 완공된 주택의 잔금을 아주 소액만 남겨놓은 채 분양권을 양도한 것으로 신고해서 세금을 줄이려 한 것이죠.

그런데 지방세법에서는 등기등록 여부에 관계없이 대금 지급 등 실질적 요건을 갖춘 경우는 사실상 취득으로 보며 취득세를 내야 한다고 규정하고 있습니다. 또한 판례에서도 극히 일부의 잔금만을 내면 바로 소유권 등기를 할 수 있는데도 연체하고 분양권을 양도한 경우, 미등기 양도에 해당한다고 보아 70% 세율로 중과한 바 있습니다.

따라서 잔금이 극히 일부만 남은 상태에서 분양권으로 양도하는 꼼수는 안 됩니다. 취득세를 내고 등기를 한 후에 부동산으로 양도하세요. 그렇지 않으면 나중에 세금 추징을 당할 수 있으니 조심해야 합니다.