6.17 대책, 그 후 재건축 시장이 떠오를까?

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6.17 대책은 정비사업에 있어서 하나의 큰 획을 그을 대책입니다. 한마디로 ‘재건축 규제 강화’라고 말할 수 있겠습니다.

 

지금 부동산 시장의 가장 큰 화두는 단연 6.17 부동산대책으로, 조정대상지역, 자금조달계획서 강화, 법인 규제, 토지거래허가제 등 다양한 분야의 내용들이 혼재돼 있습니다. 이중에서 정비사업 한 가지 분야에만 초점을 맞춰 다뤄보도록 하겠습니다.

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우선 6.17 대책에서 담고 있는 정비사업 관련 변동사항에 대해 정리해보려 합니다.

 

재건축 안전진단 요건이 강화돼 기준이 보다 까다로워졌습니다. 기존에는 관할 시·군·구가 1차 안전진단 기관을 선정할 수 있었는데, 대책 이후 시∙도가 선정하는 것으로 바뀝니다. 게다가 안전진단 보고서 부실 작성에 대한 처벌규정을 신설해 이 같은 사실이 적발되면 과태료 2,000만원가량을 부과할 수 있도록 변경됩니다. 또한 안전진단 입찰을 못 하도록 1년간 제한할 방침입니다.

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재건축 사업 시 1차 안전진단에서 D등급을 받으면 건축물 노후도의 적정성 검사를 위해 2차 안전진단을 거쳐야 합니다.

 

6.17 대책 내용에 따르면 2차 안전진단 의뢰도 종전 시·군·구에서 시·도가 담당하는 것으로 변경하였고, 현장조사를 의무화 시켰습니다. 이제까지 서류 위주 심사를 진행하던 것에서 나아가 설비노후도 및 건축물 상태 등을 꼼꼼히 진단하겠다는 취지입니다. 아울러 자문위원회에서 제대로 평가했는지 평가분야별로 개별·분리 심의해 투명성과 공정성을 강화하고, 최종 총점을 공개하지 않는 것으로 변경하였습니다.

 

이처럼 6.17 대책을 통해 정비사업의 허가 기준을 크게 높인 이유는 최근 목동6단지 등이 안전진단에 통과하면서 재건축 기대가 늘어났기 때문으로 판단됩니다. 즉 안전진단 통과 자체를 사전에 억제하려는 의도가 담긴 것으로 분석됩니다.

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그런데 사실 안전진단을 강화할 것이라는 전망은 전문가들 사이에서 공공연하게 나왔던 이야기인 만큼 그렇게 참신한 규제는 아니었습니다. 6.17 대책 내용 중에서 진짜 주목할 규제는 이제 나옵니다.

 

바로 재건축 분양자격에 거주요건을 추가한 것입니다. 해당 규제에 따르면 일정기간 이상 실거주해야 한다는 요건을 충족하지 못할 경우 일반적으로 시세보다 낮은 감정평가액대로 현금청산됩니다. 즉 수도권 투기과열지구 내 재건축 조합이 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 전까지 2년 이상 거주하지 못하면 입주권 자격을 박탈당하는 것입니다.

 

대상은 모든 재건축 조합이 아니라 도정법(도시 및 주거환경정비법) 개정 뒤 앞으로 조합설립인가가 난 조합들부터 적용됩니다. 도정법 개정을 2020년 12월로 예정하고 있다고 하는데, 12월 전까지 조합설립인가를 하지 못할 경우 거주요건을 만족시켜야 청산을 피할 수 있습니다.

 

그렇다면 6.17 대책 시행 후 실제 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

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재건축은 이미 초과이익환수제라는 커다란 규제가 있어 사업 진행이 원활하지 못한 상태입니다. 앞서 2018년 국토교통부는 재건축 부담금 시뮬레이션 표를 통해 강남 재건축 조합원이 인당 8억원 넘는 금액을 부담해야 할 수도 있다고 밝힌 바 있습니다. 이번 6.17 대책에서도 역시 강남 재건축 단지의 경우 인당 7억원 넘는 부담금이 책정될 수 있다는 내용이 담겨 있습니다.

 

이처럼 이미 규제 때문에 재건축 사업을 빠르게 추진하기 어려운 상태에서 이번 6.17 대책으로 조합원 자격까지 묶이면서 재건축 사업현장들은 더욱 주춤할 전망입니다.

 

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사실상 재건축 조합설립을 향해 달려가던 조합들은 일단 멈춰설 것으로 보입니다.

 

앞서 초과이익환수제로 인해 조합설립인가를 해봤자 재산권 침해만 받는다는 이유로 부정적인 조합원들이 있었습니다. 이때 찬성표를 던진 사람들 중에는 재건축 기대를 품고 투자한 외지인들의 비중이 높았습니다. 그런데 이번 대책으로 이들은 낡고 오래된 재건축 단지에 필수로 거주해야 하고, 조합설립인가가 나면 매도도 못하고 청산 당할 가능성이 커진 만큼 반대표로 돌아서게 될 것으로 예상됩니다.

 

결과적으로 이번 6.17 부동산대책으로 인해 가장 타격을 크게 입는 것은 ‘재건축 진행을 목표로 하는 구축아파트’인 셈입니다. 특히 투자를 목적으로 한 수요자들의 향후 움직임이 어떻게 될지 귀추가 주목됩니다.