한 눈에 정리한 양도소득세 계산법!!

안녕하세요

분양돌이 서과장입니다.

부동산 투자를 하다보면 프리미엄이라는 시세차액을 볼 수가 있는데요

시세 차액이 난만큼 그대로 다 가져가면 좋겠지만, 저흰 세금이란걸 내야 하죠!

그 세금중에 하나인 양도소득세에 대해서 알아보겠습니다!

​

부동산 양도소득세란?

B씨가 이 아파트를 팔아 생기는 이익은 1억 5,000만원입니다. 이 양도차익에 대해 필요경비 등을 제하고 내는 세금을 ‘양도소득세’라고 합니다.

부동산 양도소득세는 부동산을 돈이나 대가를 받고 남에게 넘겨 얻은 이익에 부과되는 세금입니다. 양도소득세는 양도한 사실 자체에 대해서 내는 거래세가 아니라, ‘부동산을 사서 얼마나 이익을 보았느냐’를 따져서 그 소득에 대해서만 내는 소득세입니다.(부동산을 살 때 내는 취득세는 거래세입니다)

양도소득세 계산은 각 항목에 대한 정의만 잘 알고 있다면 누구나 쉽게 대략적인 세금 계산을 할 수 있습니다.

1. 양도차익 구하기

양도차익은 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 빼서 구합니다. 양도가액은 부동산을 ‘실제로’ 양도한 가격, 취득가액은 부동산을 ‘실제로’ 산 가격입니다. 실제로 거래한 가격이란 점에 유의하세요. 그런데 집을 사서 살다가 파는 데에는 경비가 들죠. 취득세, 부동산 중개수수료, 아파트라면 베란다를 확장하는 데도 돈이 듭니다. 세법에서는 이처럼 부동산을 사서 살면서 가치를 높이고 파는 데 드는 비용을 ‘필요경비’라고 하여 양도소득세 계산에서 빼줍니다. 필요경비를 많이 인정받을수록 양도소득세가 줄어듭니다.

만약 내가 아파트를 3억원에 사서 5억원에 팔았다면, 이때 내가 산 가격인 3억원이 취득가액이고, 판 가격인 5억원이 양도가액이 됩니다. 양도가액과 취득가액의 차이(2억원)에서 다시 필요경비를 제한 금액이 ‘양도차익’인 것이죠.

 

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 – 필요경비

2. 장특공&기본공제 빼고 과세표준 구하기

양도차익에서 장기보유특별공제를 공제해줍니다. 장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유하면 보유기간에 따라 양도차익의 일정비율을 공제해주는 것입니다. 흔히 ‘장특공’이라고 줄여 말하기도 합니다. 여기에 다시 기본공제 250만원을 차감하면 과세표준이 됩니다.

 

과세표준 = 양도차익-장기보유특별공제-기본공제 250만원

3. 양도소득세 구하기

과세표준에 해당하는 양도소득세 세율을 곱하고 누진공제액을 빼줍니다. 이제 양도소득세를 얼마나 내야 하는지 계산이 끝났습니다.

 

양도소득세= 과세표준×세율 - 누진공제액

4. 총 납부세액 구하기

양도소득세를 낼 때는 부가세로 지방소득세가 추가됩니다. 이때 지방소득세는 양도소득세의 10%입니다. 이제 양도소득세와 지방소득세를 더하면 총 납부세액이 나옵니다.

 

총 납부세액 = 양도소득세+지방소득세(양도소득세의 10%)