강남 주택 70%가 15억 이상,,"현금부자"만 신났다!

연 이어 발표되는 부동산정책으로 인해 다들 혼란스러우실텐데요

특히 서울에 내집마련하려고 계획하셨던 분들이 무산되는 경우가 많아지는거 같습니다.

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내년 상반기까지 시장에 풀릴강남3구·마포 등 다주택자 매물 현금부자들 독점화 부작용 우려

청약가점 낮은 무주택자들의 핵심지역 진입 사실상 차단

'12·16 부동산 대책'의 최대 수혜자는 '현금부자'가 될 전망이다.

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15억원 이상 초고가 주택에 대한 대출 전면금지, 9억원 이상 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도축소로 인해 내년 상반기까지 다주택자들이 한시적으로 쏟아낼 핵심 지역 고가 매물을 받아줄 수 있는 이들은 '현금부자' 뿐이라는 지적이다. 반면 청약가점이 낮고 현금여력이 부족한 무주택자들은 핵심 지역으로의 진입이 사실상 차단돼 이번 대책의 최대 피해자로 지목된다.

대출 축소, 현금부자 '줍줍' 기회

17일 부동산업계에 따르면 전날 정부가 기습 발표한 '12·16 주택시장 안정화 방안'은 사실상 '현금부자'들에게 고가 주택을 '줍줍(줍고 또 줍는다는 뜻의 신조어)'할 수 있는 기회를 열어줬다는 비판이 나오고 있다.

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12·16 대책'에서는 투기지역 및 투기과열지구의 시가 15억원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 전면 금지했다. 9억원 초과 주택에 대해서도 주담대 한도를 담보인정비율(LTV) 40%에서 20%로 축소했다. 이에 따라 서울 핵심지로 꼽히는 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 마용성(마포·용산·성동)으로의 진입은 현금을 충분히 들고 있는 매수 대기자들만 가능하게 됐다. KB국민은행 시세에 따르면 전용면적 84㎡ 기준 강남구 아파트 평균 매매가는 15억9605만원이며 서초, 송파, 마포, 용산 등도 모두 9억원이 넘는다.

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이번 대책을 통해 시장에 풀릴 다주택자 매물 역시 현금부자들이 주워담기에 유리한 상황이다.

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'12·16 대책'을 통해 정부는 보유세를 높이면서 한시적으로 양도소득세를 인하해 다주택자들의 주택 처분을 유도했다. 구체적으로 공시가격 9억원 이상 주택에 부과되는 종합부동산세 세율을 인상하는 한편 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 내년 6월까지 양도소득세 중과 적용을 면제해주기로 했다. 이럴 경우 조정대상 지역 내 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 10년 이상 보유한 주택을 중심으로 매각에 나설 가능성이 있다.

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김규정 NH투자증권 연구위원은 "내년에 다주택자 매물이 풀리더라도 서울 핵심지역 주택은 이미 20억원 전후로 사실상 현금 동원력을 가진 수요자들에게 유리한 상황"이라고 지적했다.

무주택자 내집마련 멀어져

반면 무주택자들은 선호도가 높은 지역의 주택시장 진입문턱이 더욱 높아졌다.

사실상 불가능해졌다는 지적까지 나온다. 두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "대출 문턱을 높임으로서 충분한 자기자본이 없는 무주택자들을 절망적인 상황으로 끌고 갈 수 있다"이라며 "향후 가격 상승이 예상되는 주택들을 현금부자들이 독점화하는 부작용이 우려된다"고 말했다.

"장기 무주택자의 경우 가점을 높여 청약당첨을 노릴 수 있지만 그렇지 않은 무주택자의 경우 양질의 주택을 마련할 수 있는 방법이 마땅치 않다"

박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원

결국 정부의 공급이 아닌 수요 위주의 부동산 대책으로는 주택 양극화만 가속화될 것이라는 우려가 높아지고 있다.

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김규정 연구위원은 "현재 주택공급 상품이 도심 정비사업 등을 통해 나오는 양질의 아파트 단지형 상품과 신혼주택과 청년주택 등 상대적으로 질이 떨어지는 공공 소형 주택으로 양분화돼있다"며 "이 중간대 상품 공급이 없는 상황으로 이런 상태가 지속될 경우 주택시장이 주택보유 여부를 기준으로 한 양극단으로 치달을 수 밖에 없다"고 우려했다.