재개발 다세대 주택매입! 구입 전에 체크리스트 확인해보자!

최근 부동산 업계엔 한창 이목을 끌었던 재건축이 초과이익 환수제 등의 문제로 찬 바람이 부는 반면 공익사업 성격이 강한 재개발은 투자자들의 블루오션으로 떠오르고 있습니다. 그에 따라 재개발 가능성이 높은 다세대 주택 투자에 대한 관심도 커져 가고 있는데요. 다세대 주택, 어떻게 투자해야 할지 고민하시는 분들을 위해 재개발 다세대 주택 투자 체크리스트, 알려드립니다.

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1. 사업 속도를 체크하라

투자에서 가장 중요한 것은 투자 시점이겠죠? 모든 투자의 기본 ‘싸게 사서, 비싸게 팔기’ 실행을 위해 사업 진행 속도를 파악하는 것이 중요합니다. 재개발 및 재건축의 과정은 다음과 같습니다.

정비 기본 계획 성립 ▶정비구역 지정(재건축의 경우 안전진단 통과) ▶ 추진위원회 설립 ▶ 조합설립 인가 ▶ 사업시행 인가 ▶ 관리처분계획 인가 ▶ 이주 및 철거 ▶ 착공 ▶ 준공/입주 ▶ 청산 및 해산

과거에는 단계를 거칠 때마다 가격 상승이 이루어졌으나 현재는 조합설립 인가 전에 가장 큰 상승폭을 보입니다. 일반적으로 조합이 설립되면 사업 진행 가능성이 50%를 넘는다고 생각하기 때문인데요. 투자금에 여유가 있다면 사업시행인가 이후 구입하는 것이 유리합니다. 사업시행인가 후 입주까지 3년이면 가능하고 조합원분양가와 추가 부담금의 윤곽이 드러나기 때문입니다.

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투기과열지구는 조금 다른데요. 조합설립 인가 후 법이 지정한 예외사항을 제외하고는 조합원의 명의변경이 되지 않으므로 조합 설립 인가가 확실하다고 판단되면 서둘러 구입하는 것이 좋습니다.

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2. 대지권과 지분 쪼개기 여부를 사전 확인하라

대부분의 다세대 주택은 건축부터 매매까지 개인에 의해 이뤄지는 경우가 많기 때문에 세심하게 살펴보아야 합니다. 그 중에서도 *대지권 확인은 필수인데요. 다세대 주택이 속한 지역이 재개발 되면 시세 분양가보단 해당 대지에 대한 권리가 얼마나 있는지에 따라 권리가액이 좌우되기 때문입니다.

 

지분쪼개기는 다세대 주택 구입 시 가장 조심해야 할 요소입니다. 이는 과거 다가구주택으로 허가 받아 건축한 건물의 일부 구조를 변경해 다세대 주택으로 전환한 경우와 단독주택을 허물고 새롭게 다세대 주택 허가를 받아 분양한 경우로 나뉩니다. 지분 쪼개기에 속하는 주택은 향후 재개발이 되어 아파트 분양권을 받고 조합원 자격이 될 때 여러 제약이 따르게 되는데요. 지분 쪼개기 여부를 확인하기 위해선 건축물 관리 대장을 떼어보는 것이 가장 좋습니다.

*대지권: 한 건물을 지은 전체 대지면적 중 세대별 지분

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3. 재개발 지역의 다주택자 매물은 피해라

재개발 지역 안에 여러 주택을 소유하고 있는 이의 매물을 구입하는 것은 매우 위험합니다. 2009년, 정부는 ‘도시 및 주거환경 정비법’을 개정하면서 2009년 8월 7일 이후 조합설립인가를 받은 재개발∙재건축 등 정비사업지구에서 한 사람이 여러 토지나 주택을 보유하고 있다면 1가구에 대해서만 분양권을 주고 나머지는 현금 청산하도록 규정했습니다. 이 때문에 1가구 외 나머지 주택은 아파트 분양권을 받을 수 없는 주택이므로 매수자도 그 제한을 그대로 승계 받아 아파트 분양권은커녕 구입 금액에 훨씬 못 미치는 가격을 현금으로 청산 받을 수 있습니다.

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4. 추가분담금을 줄이려면 권리가액은 높을수록 좋다

재개발∙재건축에 필수로 따라붙는 분쟁 요소 중 하나가 바로 추가분담금입니다. 추가분담금은 조합원 분양가-권리가액으로 권리가액이 높을수록 추가분담금을 줄일 수 있는데요. 여기서 권리가액은 감정평가액(종전자산평가액) X 비례율로 계산되기 때문에 감정평가액이 높게 나오는 것이 중요합니다.

 

감정평가액은 사업시행인가가 난 시점을 기준으로 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액의 평균입니다. 감정평가는 토지 감정평가와 건물 감정평가로 구분되는데요. 토지 감정가액은 표준지공시지가에 지역별 개별요인이 모두 합산된 결과입니다. 개별 요인에는 소방도로를 끼고 있는 땅인지, 맹지인지, 대로변인지 등의 요인이 있습니다. 더불어 전용면적이 같더라도 보상금은 대지 지분이 클수록 많이 받을 수 있기 때문에 대지 지분 역시 확인해보아야 합니다

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건물 감정평가는 원가법에 의해 계산됩니다. 건물을 새로 짓기 위해 투입되는 원가에서 기존 건물의 연식이 얼마나 지났는지에 따라 감가하는 방식으로 새 건물일수록 높은 금액이 책정될 수 있습니다. 건물 감정평가는 건축물 구조에 따라서도 달라지는데요. 기존 건물 건축 시 투입된 비용에 차이가 있기 때문입니다. 콘크리트 건물과 벽돌로 쌓은 조적식 건물 원가 차이를 생각하면 쉽게 이해할 수 있습니다.

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대한민국 도심 곳곳, 재개발의 새 바람이 부는 가운데 많은 분들이 궁금해하셨을 다세대 주택 투자 체크리스트에 대해 알아보았습니다. 이러한 기본 체크리스트를 인지하고 합리적으로 접근한다면 보다 현명한 투자가 될 것입니다.