분양가상한제 풍선효과로 각광받는 지역은 어디??

안녕하세요

분양돌이 서과장입니다.

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분양가상한제로 인해 주변이 풍선효과가 나타나고 있는데요

그중에서 가장 각광받고 있는 곳이 어딘지 알아보도록 하겠습니다!

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최근 분양가상한제 이슈로 서울 재개발∙재건축 시장이 들썩이고 있습니다. 국토교통부는 지난 6일 발표를 통해 서울 27개 동을 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 선정했습니다. 이에 분양가상한제 지정 지역 내 예정된 정비사업에 영향을 미칠 전망입니다.

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앞서 10.1 부동산대책 이후 서울시 내 재개발 지역은 어느 구역이든 가격이 급격히 올랐습니다. 실제 10월 1~2주 사이에 기존 매물이 모두 거래되고, 분위기를 파악한 매도자들이 물건을 거둬들이면서 전 재개발 지역의 가격이 최소 2,000만~3,000만원 올랐으며 별도 호재가 있던 지역은 1억원도 넘게 상승하기도 했지요.

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결국 서울 내 재개발 지역 중에서 이번 분양가상한제 지정을 피해간 지역이 수요자들에게 주목받을 것으로 예상됩니다. 향후 가치 상승이 더욱 기대되는 재개발 지역, 어디일까요?

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재개발 유망지역을 선정하기에 앞서 한 가지 짚어보고 가도록 하겠습니다. 서울 재개발 지역, 지금이라도 빨리 사야 할까요? 아니면 이제 다 올랐으니 포기해야 할까요?

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재개발의 최고 장점은 “아파트 가격이 이렇게 많이 올랐는데 지금 투자해도 괜찮을까?” 이런 생각을 가진 분들에게 적합하다는 것입니다.

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일반아파트의 경우 예를 들어 A라는 13억원짜리 아파트를 사려고 할 때, 보통은 몇 년 뒤 A 아파트 가격이 더 오를 것으로 예상이 되어야 구매를 결정하기 마련입니다. 그런데 만약 13억원이라는 가격이 A 아파트가 위치한 지역을 생각했을 때 지금도 이미 비싼 것처럼 느껴진다면 “몇 년 뒤라고 해도 이 동네에서 아파트가 과연 15억원에 팔릴까?” 하면서 구매를 포기하겠죠.

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하지만 재개발은 다릅니다. 만약 부동산 가격이 지금부터 단 1원도 더 안 오른다고 해도 수익을 볼 수 있습니다. 현재 재개발과 신축아파트와의 가격 차이는 재개발사업 단계가 진행되면서 계속 좁혀지고, 추후 완공 시는 시세를 따라잡게 될 것입니다. 나아가 완공 후 해당 재개발 단지가 그 동네 신축아파트가 되면서 그 이상의 가격을 형성할 수도 있겠지요.

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그래서 재개발을 ‘시간에 투자한다’라고 표현하기도 합니다. 부동산 시장이 좋아져서 인근 신축아파트 가격이 1억원 더 상승한다면 재개발 지역도 마찬가지로 1억원이 올라갈 것으로 기대할 수 있습니다.

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서울시 내 주목받을 재개발 지역 BIG 3를 선정해 보았습니다. 선정 기준은 다음과 같습니다.

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1. 동일한 투자금액 대비 개발호재가 많은 곳

2. 분양가상한제 등 정부 규제를 피한 곳

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이러한 기준을 바탕으로 각 사업 단계에 따라 뽑은 세 지역은 다음과 같습니다.

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초기 단계: 관악구 신림뉴타운

중간 단계: 노원구 상계뉴타운

마무리 단계: 은평구 수색증산뉴타운

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재개발 사업 진행상황에 따라 초기 단계, 중간 단계, 마무리 단계에 맞춰서 각 사업장을 골라보았습니다. 이들 지역을 고른 이유가 무엇일지 함께 살펴봅시다.

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각 추천지역을 한 문장으로 정리해보자면 신림뉴타운은 ‘한강이남 소액 투자처로 곧 조합설립인가가 나면 가격이 또 한 번 뛰어오를 곳’입니다. 상계뉴타운은 ‘서울에서 가장 낮은 금액으로 투자 가능한 재개발 지역, 노원구 20년만의 신축 대단지’이고, 수색증산뉴타운은 ‘상암DMC 바로 앞, 5년 안에 빠른 완성으로 가치상승이 기대되는 대단지 신축아파트’라고 볼 수 있습니다.

 

여러분이 이 글을 읽고 있는 지금도 거래가 계속되면서 시장이 빠르게 움직이고 있습니다. 현 상황 분석에 그치지 말고 장기적인 관점을 가져야 할 때입니다. 재개발 투자를 고려하시는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.