부동산 전문가 8인이 바라보는 앞으로의 부동산 전망

 

 

토지공개념까지 들먹.. 전문가 8명중 7명 "집값 떨어질 것"

[Close-up] 여당 압승, 부동산은? 전문가 8인의 전망

- 기존 정책 탄력 받을 것

다주택 종부세·전월세 법안 여당 의석 충분해 통과 유력

- 집값 꺾여 추가 규제는 없을 듯

투기 억제 위주 정책은 지속.. 강남 일부는 급락할 수도

- 돈 풀려 부동산 자극 가능성

도심 주택 공급 늘리지 않으면 경기회복기 집값 오를 수 있어

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4·15 총선에서 여당이 압승하면서 지금껏 규제 일변도였던 현 정부의 부동산 정책 기조도 유지될 가능성이 높아졌다. 19일 본지가 부동산 전문가 8명을 대상으로 총선 이후 부동산 시장 전망을 조사한 결과, 전문가들은 향후 보유세 강화, 민간 택지 분양가 상한제 등 굵직한 규제의 본격적인 실행과 함께, 토지 공(公)개념 등 한층 급진적인 정책에 대한 논의가 가시화할 것으로 내다봤다.

지난 연말 '12·16 부동산 대책'을 통해 서울 등 투기과열지구 내 15억원 초과 고가(高價) 주택 대출이 금지된 데다 코로나 바이러스 감염증 확산에 따른 경기 침체 우려까지 더해지며 급등하던 서울 집값은 최근 냉각기에 접어드는 분위기다. 이런 와중에 부동산 규제 정책을 주도하던 여당이 입법권을 장악하게 되면서 집값 하락은 한동안 더 이어질 것이라는 전망에 힘이 실리고 있다.

◇부동산 '규제 기조' 계속된다

 

전문가 8명 중 7명은 정부의 부동산 정책 기조가 지금과 비슷한 수준으로 유지될 것으로 내다봤다. 집값 상승세가 꺾인 상황에서 굳이 추가 규제를 내놓을 이유는 없지만, 그렇다고 규제 완화를 언급하는 것도 지금까지 정책 기조에 비춰볼 때 부담이 크다는 것이다. 이창무 한양대 교수는 "지금까지 부동산 정책이 효과를 거뒀다고 보기는 어렵지만 총선 승리로 정부와 여당은 자신감을 갖게 될 것"이라며 "투기 수요 억제 위주 정책은 지속될 것"이라고 말했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "코로나 사태로 인한 실물경기 침체가 예상보다 더 심해진다면 몰라도 지금 분위기로는 보유세 강화, 분양가 상한제 등의 정책이 예정대로 진행될 것으로 보인다"고 말했다.

 

/그래픽=김성규

8명 중 유일하게 정책 기조가 완화될 것이라고 예상한 심교언 교수는 "총선 준비 과정에서 서민, 중산층 1주택자의 보유세 완화 공약이 여권에서 언급됐다"며 "규제를 풀기는 어렵더라도 완급 조절 정도는 기대할 수 있을 것"이라고 말했다. 실제 총선을 앞두고 더불어민주당 지도부와 서울 일부 지역 후보는 "1주택자의 보유세를 완화하기 위해 노력하겠다"고 밝혔다. 1주택자의 종합부동산세(종부세) 공제를 늘리거나 종부세 대상 주택 기준을 공시가격 9억원에서 12억원으로 높이는 등의 방안이 거론된다.

1주택자 일부에 대한 보유세가 완화될 가능성은 있지만 초고가 주택 보유자나 다(多)주택자 등을 대상으로 한 보유세 인상 기조 자체는 변하지 않을 것으로 전망됐다. 전문가들은 총선 후 정부와 여당이 가장 중점적으로 추진할 정책으로 보유세 강화와 전월세 대책을 꼽았다. 다주택자의 보유세를 늘리고 늘어난 보유세를 세입자에게 전가하지 못하도록 막아 집을 팔 수밖에 없게 만든다는 것이다. 두 정책 모두 국회 문턱만 넘으면 된다. '12·16 대책' 후속 조치로 다주택자의 종부세율을 최대 0.8% 올리는 법안이 발의됐으며, 전셋값 인상률 상한선을 법으로 정하는 전월세 상한제와 임차인이 원하면 의무적으로 전월세 계약을 1회 이상 연장할 수 있게 하는 계약갱신청구권 관련 법안도 국회에 계류 중이다.

3기 신도시, 광역교통망 등 SOC(사회간접자본) 투자도 주요 정책으로 꼽혔다. 두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "3기 신도시 개발이나 서울 도심 교통망 확충 등의 정책은 경기를 부양하는 효과도 크기 때문에 적극 활용될 가능성이 높다"고 말했다.

◇서울 집값, 연말까진 떨어질 것

 

한국감정원 통계 기준으로 서울 아파트 값은 3주 연속 하락세다. 대출 규제와 코로나발(發) 경기 침체의 영향이 본격적으로 반영되고 있는 것이다. 대다수 전문가는 이 같은 추세가 앞으로도 한동안 이어질 것으로 내다봤다. 8명 중 7명이 연말까지 서울 집값이 적게는 0.3%, 많게는 5% 이상 떨어질 것으로 전망했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "경기 침체가 지속되면 일자리가 줄어들어 구매력이 약화되고 주택 매수 수요가 급감할 것"이라며 "특히 투자 수요가 많은 강남 일부 지역에서는 '급락'이라고 표현할 수 있을 정도로 집값이 떨어질 수 있다"고 말했다.

대응 전략에 대해서는 '관망'이라는 의견이 많았다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "실수요자나 투자자 모두 당분간은 시장 분위기를 지켜봐야 한다"고 말했다. 고종완 원장도 "기존 주택을 매수하기보단 청약·급매·경매·공매 등 주변 시세보다 싸게 살 기회를 노리는 게 좋다"고 말했다.

반면, 이상우 인베이드투자자문 대표는 "코로나로 인한 고용 충격이 걱정했던 것만큼 크지 않은 데다 전셋값이 계속 오르고 있어 집값 조정 기간은 예상보다 훨씬 짧을 수 있다"며 "무주택자는 지금의 조정기를 매수 기회로 삼아야 한다"고 말했다. 이광수 미래에셋대우 연구위원은 "고점 대비 30% 정도 떨어진 가격에 매물이 나온다면 잡을 만하다"고 했다.

◇유동성이 '뇌관'… 주택 공급 늘려야

 

전문가들은 코로나 때문에 집값이 잠시 꺾이긴 했지만 불안 요소들이 여전하기 때문에 중장기적인 관점의 대책이 필요하다고 조언했다. 특히 재건축·재개발 규제와 분양가 상한제로 서울 아파트 공급이 급감하는 상황에서 정부가 경기를 부양하기 위해 시중에 푸는 돈이 뇌관이 될 수 있다고 본다. 시중에 돈이 남아돌면 결국 안전자산인 서울 부동산으로 흘러들 수밖에 없다는 논리다. 두성규 위원은 "내년부터 서울 아파트 공급이 급감하기 때문에 코로나로 인한 충격이 회복되기 시작하면 서울 집값부터 오를 가능성이 높다"고 말했다.

이상우 대표는 "서울 아파트 수급 불일치로 인한 가격 상승을 해소할 방법은 재건축·재개발을 통해 도심 내 주택 공급을 늘리는 것밖에 없다"고 말했다. 이광수 연구위원은 "취득세를 집값의 10% 수준으로 올려 투기 수요가 들어올 수 없게 만든 다음 아파트 공급을 늘리면 집값은 자연스레 안정될 것"이라며 "서울 도심의 그린벨트 중 보존 가치가 없는 곳을 활용할 만하다"고 말했다.