임대주택 등록, 과연 어떤 도움이 될까

 

2018년 9월 13일 이전 취득 주택

2018년 9월 13일 이전에 사거나 매매계약을 하고 계약금을 치른 주택이나 분양권의 경우, 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원 이하라면, 지금이라도 임대주택으로 등록하면 종전대로 소득세법상 양도세 중과배제(장기보유특별공제, 기본세율 적용) 및 종합부동산세 비과세를 받을 수 있습니다. 또한 조세특례제한법상 세제혜택인 양도세 100% 감면, 장기보유특별공제 혜택을 받으려면 기준시가에 상관없이 면적만 85㎡ 이내면 됩니다. 다만, 양도세 100% 감면은 2018년 12월 31일까지 취득한 주택, 또는 이때까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에 한해서 적용됩니다.

2018년 9월 14일 이후 취득 주택

2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역 내에서 취득하는 주택부터는 임대주택으로 등록하더라도 소득세법상 양도세 중과배제와 종합부동산세 비과세가 적용되지 않습니다. 조정대상지역의 경우는 임대주택으로 등록해도 양도세를 중과하겠다는 것이죠. 종합부동산세의 경우 조정대상지역이 아닌 지역의 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 주택은 임대주택으로 등록하고 임대기간, 임대료 상한 요건을 갖추면 비과세를 받을 수 있습니다. 조세특례제한법상 100% 감면과 장기보유특별공제 혜택을 받기 위한 요건에도 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원)이 추가되었습니다. 따라서 전용면적 85㎡ 이내이면서 동시에 기준시가 6억원 이하라는 요건을 만족해야 합니다. 양도세 100% 감면은 2018년 12 월 31일로 일몰 종료되었으며, 장기보유특별공제 혜택은 2022년 12월 31일까지 임대주택으로 등록하는 경우에 한해서 적용되는 것으로 일몰 규정이 생겼습니다.

2020년 취득 조정대상지역 내 주택

2020년에 조정대상지역에 있는 주택을 새로 취득한 경우, 임대주택으로 등록해서 받을 수 있는 양도세 혜택은 다음 두 가지입니다.

① 기준시가 6억원 이하이면서 전용면적 85㎡ 이내일 경우, 10년 이상 임대하고 양도했을 때 장기보유특별공제 70%(8년 이상 임대시 50%)를 받을 수 있습니다. 단, 2022년 12월 31일 이전에 임대주택으로 등록해야 합니다.

② 다주택자가 2년 이상 거주한 주택을 팔면서 비과세 특례를 받으려면, 거주주택 외의 주택을 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하면 됩니다. 단, 임대주택은 기준시가가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하여야 하고 임대료 상한기준을 지켜야 합니다.

임대주택 세제혜택 한 눈에 보기

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.