2년 이상 거주해야 양도세 얼마만큼 아낀다구!?

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보통 1세대 1주택의 경우 양도세를 내지 않아도 된다고 생각하는 경향이 있는데, 만일 주택의 매도 가격이 9억원을 넘는다면 아무리 1주택자라 해도 양도세를 내야 합니다. 그런데 최근 서울을 중심으로 아파트 가격을 살펴보면 9억원을 넘는 경우가 많지요. 이 때문에 양도세에 대한 관심이 커지고 있는 상황입니다.

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1주택자인 김갑자씨(70세)는 올해부터 바뀐 양도세 때문에 고민이 생겼습니다. 앞서 2015년에 구매한 뒤 5년 동안 갖고만 있었는데, 세법이 변경되면서 거주요건을 채워야 공제 혜택을 더 크게 누릴 수 있도록 바뀌었기 때문입니다. 김갑자씨는 지금이라도 들어가 살아야할지, 아니면 올해 팔아야 할지 궁금합니다.

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김갑자씨가 걱정하는 부분은 ‘장기보유특별공제’ 항목입니다. 기존에는 1세대 1주택자에 한해 주택을 보유만 하고 있어도 24~80%까지 양도세를 공제받을 수 있었는데, 올해부터 여기에 2년 거주 요건이 추가됐습니다. 즉 해당 주택에서 2년 이상 직접 살아야 기존처럼 최대 80%까지 양도세를 공제받을 수 있게 된 것입니다. 만일 김갑자씨처럼 2년 이상 거주하지 않을 경우 올해부터는 6~30%밖에 공제를 받을 수 없게 되었습니다.

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아울러 2021년 1월 1일부터 거주기간이 늘어날수록 공제받는 장기보유특별공제율도 덩달아 올라갑니다. 김갑자씨의 사연을 토대로 양도세 차이를 확인해봅시다.

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먼저 김갑자씨의 상황을 살펴보면, 2015년에 조정대상지역에서 주택을 5억원에 구매했고 5년 뒤인 현재 13억원까지 올랐습니다.

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해당 주택을 매매할 경우의 양도세를 단계적으로 계산해보겠습니다. 첫째, 김갑자씨가 13억원에 팔면 양도차익은 8억원입니다. 둘째, 김갑자씨의 주택은 9억원을 초과했으므로 9억 초과 비율에 해당하는 양도차익을 계산하면 약 2억4,616만원이 됩니다. 이를 과세대상 양도차익이라고 합니다. 셋째, 이를 기준으로 실제 부과되는 세금의 기준인 과세표준을 구하려면 과세대상 양도차익에서 장기보유특별공제 및 기본공제액(250만원)을 빼주면 됩니다. 김갑자씨는 5년 동안 보유만 했으므로 10% 공제돼 과세표준은 2억1,904만원이 됩니다.

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만일 2년 거주 요건을 충족해 팔았다면 5년 보유에 연 8% 공제율을 적용해 40% 장기보유특별공제가 가능했을 것입니다.

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넷째, 바로 이 과세표준에 양도소득세 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼주면 양도세를 구할 수 있습니다. 과세표준이 2억1,940만원이므로 여기 해당하는 양도소득세 세율은 38%이며, 여기에 해당하는 누진공제액 1,940만원을 제하면 김갑자씨가 부담할 양도세는 약 6,300만원입니다. 여기에 지방소득세(양도세의 10% 상당액)를 더하면 김갑자씨는 총 약 7,000만원을 세금으로 납부하게 됩니다.

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참고로, 양도세 계산법은 이처럼 복잡하기 때문에 스마트폰 애플리케이션을 활용하는 방법을 추천합니다.

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결과적으로 김갑자씨는 거주요건을 채웠으면 좋았을 것입니다. 내년부터는 보유요건과 거주요건이 분리되므로 이에 따라 계산하면 공제율이 달라집니다. 거주요건 2년에 연 4%를 계산하면 8%이고, 보유요건 7년에 연 4%씩 계산하면 28%로, 둘을 더하면 총합 36% 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

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김갑자씨의 현재 최선의 선택은 빠른 시일 내에 들어가 살기 시작해 2년 거주요건을 채운 뒤 보유기간을 조금이라도 더 늘린 뒤에 2023년도 초에 판매하는 것이 좋을 것이라고 판단됩니다. 즉 7년 보유 및 2년 거주할 경우 장기보유 특별공제가 36% 적용되면서 올해 판매하는 선택지보다 양도세를 총 3,000만원 가까이 아낄 수 있습니다. 다만, 2년 거주를 채우기 위한 기회비용도 고려하여 2년 거주를 채울 것인지 결정하시는 것이 바람직합니다.

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피하고 싶다고 해서 피할 수 없는 것이 세금이지만, 제대로 알수록 최대한 적게 낼 수 있다는 점을 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.