"보유세 폭탄" 피하려면 언제까지 팔아야 할까?

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김환갑씨(61세)는 주택을 두 채 보유한 2주택자로, 올해부터 보유세 부담이 커진다는 소식을 듣고 두 가지 선택지 중에서 뭘 고를지 고민 중입니다. 이참에 한 채를 판매할지, 아니면 2주택을 유지하며 한 채의 월세로 세금 부담을 덜지 함께 생각해봅시다.

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올해부터 바뀌는 보유세 관련 항목은 4가지입니다. △공시가격 상승 △세부담한도 상승 △종부세 상승 △고령자 세부담 감소 등입니다.

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보유세에는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세) 두 가지가 있습니다. 이 두 가지 세금 모두 공시가격에 따라 결정되는데, 올해부터 공시가격이 인상돼 이 두 가지 세금 모두 올라갈 예정입니다. 정부는 올해 70~80%까지 공시가격을 인상할 계획으로, 당연히 보유세도 함께 올라가게 됩니다.

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또한 종부세 역시 상승해 보유세 인상에 한 몫 더할 예정입니다. 총 주택수가 3채 이상인 경우 또는 조정대상지역 2주택자인 경우에 해당되며, 종부세가 최대 0.8%p까지 올라 기존 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 변경될 예정입니다.

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특히 다주택자의 경우 1주택자보다 타격이 큽니다. 공시가격 상승으로 인한 보유세 상승뿐 아니라 세부담한도 상승도 영향을 주기 때문입니다. 해당 항목에 따르면 조정대상지역 내 주택을 2채 가진 사람을 대상으로 올해부터 세부담한도를 기존 200%에서 300%로 올리게 됩니다.

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세부담한도가 늘어나면, 당연히 내야하는 세금도 증가합니다. 잠시 C씨의 사례를 예로 들어보겠습니다. C씨는 잠실에 전용 84㎡ 아파트, 개포에 전용 128㎡ 아파트 한 채를 보유한 2주택자입니다. 두 채의 공시가격 합은 지난해 24억2,400만원에서 올해 30억2,600만원으로 올랐고, 덩달아 보유세 역시 지난해 약 2,183만원에서 4,632만원으로 상승했습니다. 전년대비 보유세 증가율은 212%로, 만일 기존 세부담한도인 200%만 적용됐다면 12%p에 해당하는 부분은 내지 않아도 됩니다. 하지만 300%로 한도가 높아지면 경감 없이 모두 부담하게 됩니다.

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그렇다면 김환갑씨는 어떤 선택을 하는 편이 좋을까요?

김환갑씨가 보유한 A주택(2004년 7월 취득)과 B주택(2018년 3월 취득) 중 한 채를 매도해 1주택자가 됐을 때 보유세 차이를 확인해 봅시다.

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두 주택의 공시가격이 모두 10억원이라고 가정하면, 2주택을 유지했을 경우 보유세는 올해 약 2529만원을 지불해야 합니다. 2022년까지 보유할 경우 보유세는 약 2852만원입니다. 반면 A주택을 매도해 1주택만 남았을 경우 부담할 보유세는 2022년 기준 373만원입니다. 2022년 기준으로는 367만원이 됩니다.

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비교해보면 2주택과 1주택 소유 시 보유세 차이가 2,000만원가량 나며, 2022년에는 더 큰 차이가난다는 것을 알 수 있습니다.

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김환갑씨가 1주택자가 되면 다주택자의 세부담보다는 덜할 뿐만 아니라, 60세 이상의 고령자 혹은 5년 이상 장기보유 주택을 대상으로 하는 세액공제에도 해당될 수 있습니다. 지난해까지 연령에 따라 최소 10%에서 최대 30% 공제를 받을 수 있었다면 올해부터는 10%씩 높아진 20~40%의 공제가 가능합니다. 61세인 김환갑씨의 공제율은 20%에 해당됩니다.

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아울러 장기보유 관련 공제 혜택도 받을 수 있습니다. 보유기간에 따라 20~50%의 공제가 적용됩니다. 김환갑씨는 앞서 설명한 고령자 공제율 20%와 장기보유주택 공제율 50%를 더해 70%의 혜택을 누릴 수 있는 것이지요. 다만, 고령자 보유세 공제혜택과 장기보유주택 보유세 공제혜택을 더해서 총 세액이 공제되는 액수에 한도가 있는데요. 작년까지는 최대 70%까지만 공제받을 수 있었으나 올해부터는 80%까지 가능합니다.

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단, 김환갑씨가 1세대 1주택 단독 소유자일 경우에만 해당됩니다. 2주택 이상의 경우 바뀐 보유세 부담을 피하려면 올해 6월 1일까지는 주택 매도를 완료해야 합니다. 다시 말해, 6월 1일까지 매수자로부터 잔금을 모두 받고 거래를 완료해야만 매수자가 최종 소유자가 돼 세금 부담을 가져가게 됩니다.

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이처럼 보유세 부담이 점차 커져갈 것으로 예상되는 상황에서 다주택자보다는 1주택자로서 세액공제 혜택까지 놓치지 않는 것이 좀 더 현명한 선택일 수 있겠습니다. 또한 보유세 계산은 다소 어려울 수 있기 때문에 국세청 홈텍스(www.hometax.go.kr) 등이나 혹은 전문 세무사에게 상담을 받는 것을 추천합니다.