부동산 부자, 강남 다주택자들의 세금 폭탄 대처법은!?

 

 

 

서울 집값이 4년 넘게 치솟으면서 다주택자에 대한 규제가 점점 강화되고 있는 상황입니다. 지난해 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 추진한 12·16 대책에선 조정 대상 지역 2주택자와 3주택자 이상에 대해 종합부동산세(종부세) 세율을 0.2~0.8% 포인트 인상하기로 했죠. 이와 함께 다주택자가 빨리 집을 팔 수 있도록 유도하기 위해 한시적으로 양도소득세 중과 제도를 면제해 주기로 했는데요. 10년 이상 장기보유하고 있던 주택을 6월 30일 전에 팔면 그 주택 소재지가 조정 대상 지역일지라도 중과세를 배제하는 것은 물론, 장기보유특별공제까지 받을 수 있도록 했습니다. 때문에 집을 여러 채 보유해 종부세 부담을 가지고 있던 집주인들이 다급해졌죠. 오늘 대신증권에서는 다주택자들이 절세를 위해 어떤 방법을 택하는지 알아보도록 하겠습니다.

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종부세 폭탄에 고심하는 다주택자들

 

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공시가격 급등에 정부의 종부세율 인상까지 겹치면서 다주택자들의 세금 부담이 크게 늘었는데요. 국토교통부가 올해 공시가격 인상과 공정시장가액 비율을 고려해 시뮬레이션한 결과, 강남구 은마아파트(전용 84㎡)와 래미안대치팰리스(전용 84㎡)를 갖고 있는 경우 올해 보유세로 약 5,366만 원을 내야 합니다. 지난해보다 76% 뛴 금액입니다. 또 강남구 개포주공1단지(전용 50.64㎡)와 서초구 아크로리버파크(전용 84.95㎡)를 보유한 2주택자는 올해 7,203만 원의 보유세를 내야 합니다. 지난해 3,818만 원에서 무려 88.6% 증가했습니다.

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세 부담이 커지면서 다주택자는 집을 팔아야 하나, 계속 보유해야 하나 고민에 빠졌는데요. 일부 다주택자는 급히 주택 처분에 나서기도 했습니다. 최근 강남구 대치동 은마아파트는 지난해 12월 신고가인 23억 5,000만 원보다 4억~5억 원 가까이 떨어진 18억 7,000만~19억 4,000만 원 수준의 급매물이 나왔으며, 송파구 잠실주공5단지는 전용 82㎡의 경우 지난해 12월 24억 원까지 올랐지만 최근 호가는 19억 5,000만 원까지 떨어졌습니다.

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강남권에서 활발해진 '부담부 증여'

 

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양도소득세 중과 면제 혜택으로 정부가 다주택자의 주택 매도를 유도했지만 미래 가치를 고려해 집을 팔기 어렵다고 판단한 다주택자들은 세금을 아끼기 위해 증여로 눈을 돌리고 있습니다. 최근 강남권에서는 전세 낀 집을 증여하는 부담부(負擔附) 증여가 활발해졌다는데요. 한국감정원에 따르면 올해 1분기 강남구의 아파트 1,826건의 거래 가운데 증여가 406건으로 22.2%에 달했습니다. 이는 지난해 4분기(11.4%)는 물론 가장 높은 수치를 기록한 작년 1분기(14.5%)보다도 높습니다.

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전문가들은 부담부 증여를 활용하면 양도소득세를 낮추면서 명의를 분산할 수 있다고 말합니다. '부담부 증여'란 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택 담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 뜻하는데요. 부담부 증여의 경우 채무를 제외한 부분에 대해서는 보통 증여와 동일하게 수증자가 증여세를 부담하지만, 수증자가 인수한 채무 부분은 사실상 유상 양도로 보고 증여자가 양도소득세를 부담합니다. 10년 이상 보유한 조정 지역 내 주택을 6월 말 이전에 부담부 증여하면 채무 인수분에 대해 한시적으로 중과 배제를 적용받을 수 있습니다.

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부담부 증여, 제대로 이용하려면?

 

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채무를 포함한 부담부 증여는 매매가 대비 전셋값 비율이 높을수록 증여세 절세효과가 크며, 일반적으로 보유기간 동안 양도차익이 작거나 향후 부동산 가치가 상승할 것으로 예상되는 경우라면 부담부 증여가 유리합니다. 다만, 부담부 증여로 자녀가 부동산을 취득했는데 대출금을 부모가 갚아준 것으로 밝혀지게 되면 증여받은 재산 전체에 대해 증여세를 내야 할 뿐만 아니라 가산세까지 부과되므로 주의해야 합니다.

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세금을 단순 비교하면 부담부 증여가 매도보다 적을 수 있는데요. 경우에 따라 부담부 증여의 세금이 더 클 때도 있으니 단순 증여, 매도하는 경우와도 비교해보는 게 좋습니다. 하지만 다주택자들은 매도할 때 세금이 더 적더라도 현실적으로는 증여를 선호할 가능성이 크다는 게 전문가들의 의견인데요. 서울 강남권 아파트값은 쉽게 떨어지지 않을 것이라는 생각과 함께 장기적인 가치 상승을 기대하는 사람이 많다는 점을 이유로 꼽았습니다.

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지금까지 다주택자들이 보유세 부담을 줄이는 법에 대해 대신증권과 함께 살펴봤는데요. 최근 종부세 인상안이 20대 국회에서 불발됐죠. 이로 인해 올해 재산세 부과분에는 종부세 인상안이 반영되지 않기로 했지만 여당이 과반을 확보한 21대 국회에서는 종부세법 개정안 통과가 유력할 것으로 전망되고 있습니다. 법안 처리가 무산됐지만 보유세 인상 기조는 계속 유지될 것이라고 전문가들도 전망한 만큼 각자 세금을 한 푼이라도 줄이기 위한 방법을 고려해보는 게 어떨까요?

 

[출처]강남 다주택자들의 세금 폭탄 대처법? '부담부 증여'|작성자대신증권