아파트 분양권, 양도소득세 절감 방법은?

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막둥씨는 분양가 3억원인 A아파트의 분양계약을 1년 전에 체결하고, 계약금과 중도금 1억6,000만원을 계속 납부하였습니다. 중개사무소에서 프리미엄 1억원에 매수하려는 사람이 있다고 연락이 와서 매도를 하고 싶은데, 양도세가 많을까봐 걱정입니다. 양도세가 줄어들 요인이 있을까요? 또한 주변에서는

“입주 시점에 잔금을 조금만 남겨놓고 매도하면 양도세가 적다”고 얘기하는데 이것 역시 사실인지 궁금합니다.

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우선 막둥씨의 분양권이 조정대상지역에 위치한 아파트의 분양권인지 따져봐야 합니다. 양도세율이 달라지기 때문이지요. 조정대상지역이 아닌 지역에 소재한 주택의 분양권은 보유기간에 따라 1년 미만 보유 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 40%, 2년 이상 보유 6%∼42%의 누진세율을 각각 적용받습니다.

반면 조정대상지역에 소재한 주택분양권은 보유기간과 상관없이 일괄적으로 50%의 양도세를 부담

해야 합니다.

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예외는 있습니다. 만일 막둥씨 본인 및 함께 살고있는 동일세대원이 주택이나 다른 분양권을 아무것도

소유하고 있지 않은 상태에서 막둥씨가 만 30세 이상 혹은 배우자가 있다면, 막둥씨의 분양권이 조정대상지역에 위치한 아파트일지라도 보유기간에 따른 일반세율을 적용받을 수 있습니다.

또한 조정대상지역 공고일이 언제인가에 따라서도 예외가 생깁니다. 거주자가 조정대상지역의 공고일

이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받았다면, 해당 지역이 조정대상지역으로 지정된 후에 매매잔금을 치러도 보유기간에 따른 양도세율을 적용합니다. 단, 공고일 이전에 매매계약을 체결한 사실을 증빙서류를 통해 확인할 수 있어야 합니다.

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그러나 예외규정에 해당되지 않고 조정대상지역에 소재한 주택의 분양권은 보유기간이 아무리 길어도

무조건 50%의 세율이 적용되므로 절세효과를 볼 수 없습니다.

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질문이 하나 더 남았지요. 정말 입주 시점에 잔금을 조금만 남겨놓고 매도하면 양도세가 적을까요?

입주지정일 이후 잔금을 치르지 않으면 높은 연체료를 부담해야 하므로 입주잔금은 치러야 하며, 이때

잔금을 얼마나 남겨놓느냐에 따라 지불해야 할 세금이 달라지므로, 이를 살펴봅시다.

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우선 막둥씨의 분양권이 보유기간에 따른 세율을 적용받는 분양권이라고 가정해 봅시다. 즉 비조정대상지역 내 아파트 분양권 혹은 조정대상지역 내 예외에 해당하는 아파트 분양권이라고 생각하면 됩니다.

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먼저 입주 잔금을 100% 지불할 경우입니다. 매도 전 입주 잔금을 모두 치를 경우 분양권이 주택의 개념으로 전환되기 때문에 막둥씨는 취득세를 내야합니다. 심지어 1년 미만 단기보유한 주택으로

전환되므로 양도세율도 불리해집니다. 분양권으로 2년 이상 보유할 경우 6~42%의 양도세율을

적용받지만, 주택으로서는 단기보유세율(40%)을 적용받기 때문입니다.

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다음으로 입주 잔금을 10% 미만 남긴 상태에서 분양권을 매도할 경우입니다. 입주지정일 이후

의무적으로 취득세를 납부해야 할 뿐만 아니라 미등기전매로 판단돼 70%의 양도세가 과세될 수도

있습니다.

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앞의 경우들을 바탕으로 볼 때, 10% 이상 잔금을 남기고 매도하는 방법이 세금 감면에 가장 유리한

것으로 판단됩니다. 양도세 과세 위험이 적을 뿐더러 실무상으로 분양잔금의 10%에 미달할 때

취득세 납부의무가 부여되는 만큼 10% 이상 남기면 취득세에서도 비교적 자유롭지요.

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그렇다면 과연 이 경우 분양권 상태를 유지하는데 아무런 문제가 없을까요? 법에 따라 어느 정도를

남겨 놓아야 분양권상태가 유지된다는 규정은 없습니다. 다만, 분양잔금 10% 이상과 10% 미만

기준으로 과세를 나누는 것에 대한 다툼의 소지는 있어 보입니다.

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추가로 양도세 계산법에 대해 짚어봅시다.

막둥씨의 A아파트 분양권의 양도세 계산을 하려면 먼저 판 가격(2억6,000만원)에서 산 가격

(1억6,000만원)과 중개수수료(120만원) 등의 비용을 차감하여 양도차익을 계산해야 합니다. 그 다음

양도차익에서 기본공제액(연 250만원)을 차감한 금액에 세율을 곱하면 양도세가 산출됩니다. 또한

양도세의 10%에 상당하는 금액을 지방소득세로 추가로 내야 합니다.

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세율은 분양권의 보유기간에 따라 위의 표처럼 다르게 적용됩니다. 만일 분양권이 조정대상지역에

위치한 주택이라면 표와 같은 일반세율이 아닌 50%의 세율이 적용된다는 점, 꼭 주의하시길 바랍니다.