더 깐깐해진 일시적 2주택자 비과세 혜택 총 정리!!

1세대 1주택 비과세 특례 요건 강화

양도일에 1주택을 보유했을 때 혜택을 주는 것이 1세대 1주택 비과세입니다. 그런데 양도일 현재 2주택을 가지고 있더라도 1주택 비과세를 받을 수 있는 특례들이 세법상 있습니다. 그 중 대표적인 것이 이사를 위해서 일시적으로 2주택 상태인 경우죠.

집이 한 채 있는 상태에서 새로 이사갈 집을 산 일시적 2주택자의 경우, 종전주택을 정해진 기간 안에 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 투기 목적이 아니라 이사로 인한 2주택자를 보호하기 위해서이죠.

종전주택을 팔아야 하는 기간은 정부가 주택경기를 조절하기 위해 많이 쓰는 대표적인 카드 중 하나입니다. 2012년 주택경기가 침체되어 거래가 잘 안 되자, 정부는 종전주택 처분기간을 2년에서 3년으로 늘려준 반면 2018년에는 집값이 급등하자 9.13 부동산 대책에서 조정대상지역 내의 주택을 신규 취득하는 경우에는 종전주택의 처분 기간을 3년에서 2년으로 줄였습니다.

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조정대상지역이라면, 처분기간 1년

2019년 12.16 부동산 대책에서는 일시적 2주택에 대한 요건이 한층 더 강화되었습니다. 조정대상지역 내의 주택을 2019년 12월 17일 이후 취득하는 경우에는 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 이 주택으로 전입하고, 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 처분해야 합니다. (2019년 12월 16일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 종전규정대로 신규주택 취득일로부터 2년 이상 처분하면 비과세가 적용됩니다)

단, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전입의무 기간 및 종전주택 처분일을 임대차계약 종료 시까지 최대 2년에 한해서 연장해줍니다. 일시적 2주택 요건에 이처럼 전입 요건이 들어간 것은 처음입니다. 실수요자에게만 일시적 2주택의 비과세 혜택을 주겠다는 정부의 확고한 의지를 엿볼 수 있습니다.

 

T씨는 분당의 아파트에서 살고 있는데, 남편 직장 때문에 경기 북부로 이사를 하게 되었습니다. 그래서 아파트를 한 채 더 취득하여 일시적 2주택자가 되었죠. 분당은 조정대상지역이고, 새로 아파트를 산 지역은 조정대상지역이 아닙니다. 이런 경우에도 양도 세 비과세를 받으려면, 종전주택인 분당 아파트를 1년 이내에 팔아야 할까요?

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조정대상지역에 주택이 한 채 있는 상태에서 비조정대상지역에 새 집을 산 경우, 종전주택을 3년 이내에 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 강화된 일시적 2주택 규정은 종전주택과 신규주택이 ‘모두’ 조정대상지역에 있는 경우에만 적용됩니다. 즉 두 채 모두 조정대 상지역인 경우는 종전주택을 1년 내에 팔고 같은 기간 안에 새로 산 주택에 전입을 해야 하지만, 한 채라도 조정대상지역이 아니라면 3년 안에 팔아도 비과세를 받을 수 있습니다.

 

최소 1년 지난 후 신규주택 취득하라

M씨는 20평대 아파트를 사고, 11개월 만에 인근의 30평대 아파트를 새로 샀습니다. 둘 다 조정대상지역은 아닙니다. M씨는 20평대 아파트를 팔면서 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있을까요?

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© nate_dumlao, 출처 Unsplash

결론부터 말하면 M씨는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 세무당국은 주택을 단기간에 여러 채 사고파는 데도 비과세를 해주면 투기를 조장할 수 있다고 보기에, 이런 경우에는 비과세 혜택을 안 줍니다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면, 신규주택은 종전주택의 취득일로부터 최소 1년 후에 사야 하고, 종전주택은 신규주택의 취득일로부터 3년 이내에 팔아야 합니다.

(조정대상지역 2018년 9월 14일 ~2019년 12월 16일 취득 : 2년 / 2019년 12월 17일 이후 취득 : 1년 & 전입요건)

세무 상담을 하다보면 이런 케이스를 종종 봅니다. 1주택을 보유한 지 11개월 20일 정도가 지나서 새로운 주택을 취득한 경우도 있었는데, 단 며칠 차이로 종전주택을 팔 때 비과세를 받을 수 없게 됩니다. 이처럼 부동산 세금은 일이 벌어지고 난 뒤에는 방법이 없는 경우가 대부분입니다. 집을 사기 전에, 계약하기 전에 미리 알아보아야 세금을 아낄 수 있습니다.

 

종전주택 처분기간, 신규주택 취득일 기준

일시적 2주택의 경우, 종전주택의 처분기간은 새로 산 주택의 취득일을 기준으로 합니다. 매매, 직접 신축, 증여 등 취득원인에 따라서 세금의 기준이 되는 취득일이 다릅니다.

 

종전주택 처분기간 5년 비과세 특례

다음 요건을 모두 만족하는 경우에는 수도권에 있는 종전주택을 5년 이내에 팔아도 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

① 종전에 수도권에 1주택만을 소유한 상태에서

② 수도권에 소재한 법인 또는 국가균형발전특별법 제2조 9항에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우에

③ 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가

④ 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시· 군 또는 이와 연접한 시·군의 지역•에 소재하는 경우에는 종전 주택을 5년 안에 팔면 일시적 2주택 비과세 특례를 해줍니다.

 

일시적 2주택자, 1주택 비과세 총정리

보유기간과 거주기간을 모두 체크해보세요.

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1. 종전주택을 1년 이상 보유한 후에 신규주택을 취득해야 합니다.

2. 2채 중 한 채가 조정대상지역이 아니거나, 2채 모두 조정 대상지역이라도 2018년 9월 13일 이전에 취득했다면, 신규주택을 산 날로부터 3년 내에 종전주택을 양도해야 합니다. (종전주택 잔금일이 3년 안이어야 함)

3. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있고, 신규주택 취득일이 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16 일이라면, 2년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.

신규 주택 취득일이 2019년 12월 17일 이후라면, 1년 이내에 종전주택을 양도하고 신규주택 전입을 완료해야 합니다.

 

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.