갭투자는 NO! 어렵지 않은 소액으로 부동산 투자법!

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아파트 갭 투자가 쉽지 않아진 실정. 이제 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 방법은 없는 걸까요? 소액 투자에는 분명 한계가 있지만, 기존의 좋은 투자처라는 고정관념을 깨면 소액으로도 투자 가능한 방법들은 여전히 존재합니다. 가능성 있는 부동산 소액 투자처, 몇 가지 예시를 알아봤습니다.

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비 로열 아파트

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누구나 원하는 로열 아파트에 투자할 수 있으면 좋겠지만 이런 곳들은 이미 고가입니다. 다른 사람들이 아직 발견하지 못한 비 로열 아파트에는 좀 더 적은 금액으로 투자할 수 있는데요. 대표적인 예가 '나홀로 아파트'입니다. 대단지 아파트는 노출이 쉬워 거래량이 많고 언제나 주목을 받습니다. 하지만 단지가 적은 나홀로 아파트는 거래량이 적어 주목을 받기 쉽지 않고 비 로열 아파트로 분류됩니다. 하지만 나홀로 아파트의 단점을 역이용할 수 있습니다.

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예를 들어, 대단지 아파트의 가격이 5억에서 5억 5,000만 원, 6억으로 오를 때 가까이에 있는 나홀로 아파트 가격은 어떻게 오를까요? 나홀로 아파트는 3억 5,000만 원에서 3억 5,500만 원, 3억 6,000만 원으로 조금씩 오르지 않습니다. 가시성이 떨어지기 때문에 대단지 아파트가 5억에서 6억으로 오른 뒤에야 3억 5,000만 원에서 4억 3,000만 원으로 한 번에 가격이 오르는 경우가 많습니다. 이 점을 이용해, 대단지 아파트의 가격이 충분히 올랐을 때 아직 가격이 오르지 않은 나홀로 아파트를 구입하면 짧은 시간에 시세 차익을 노릴 수 있습니다. 투자금 대비 수익률은 대단지 아파트보다도 높을 수 있습니다.

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POINT

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- 근처 대단지 아파트 가격이 충분히 올랐을 때 사고, 대단지 아파트 가격이 너무 올라 나홀로 아파트까지 가격이 오르면 팔 것!

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CAUTION

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- 나홀로 아파트는 대단지 아파트에 비해 자체 투자 가치는 떨어집니다. 대단지 아파트가 다 나간 다음에 차선으로 살고 싶은 만큼 기반 시설, 학군 등 환경을 갖췄는지를 판단, 실수요 가치가 있는지를 꼭 따져봐야 합니다.

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미분양 아파트

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분양이 되지 않은 아파트란? 흠이 있는 아파트입니다. 소액 투자, 좋은 조건의 투자처이지만 신중하게 접근해야 하죠. 교통, 기반 시설, 주변에 혐오시설이 있는지 등을 판단했을 때 진짜 흠이 있는 아파트는 손대지 않는 것을 추천.

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미분양 아파트 중 투자처로 고려해봐도 좋은 것은 '가격이 너무 높아 미분양이 된 경우' 혹은 '주변에 입주 물량이 너무 많아서 미분양이 된 경우'입니다. 가격이 너무 높아 미분양이 된 경우는 주변 시세가 올라 가격이 적당히 비싸다고 생각될 때 구입하는 것이 방법입니다. 로열층이 아직 남아 있다면 아직도 비싼 경우, 로열층이 거의 다 나갔다면 이제 적당히 비싼 경우가 많습니다. 또 주변 물량이 너무 많아 미분양이 됐다면, 부동산에 가서 주변에 어떤 물량이 직접적인 영향을 미치는지를 파악해 봅니다. 원인 물량이 거의 소진됐을 시에는 좋은 매수 타이밍이 될 수 있습니다. 단, 주변 신규 물량까지 동시 체크해, 신규 분양가가 비교적 비싸면 미분양 아파트를 구입할 좋은 기회이고, 신규 분양가가 비슷하거나 저렴하면 좋지 않습니다. 또 주변 신규 물량이 너무 많아도 위험도가 올라갑니다.

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POINT

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- 할인된 가격, 중도상환금 없음, 계약금 할인, 무료 옵션 등. 저렴한 가격, 좋은 조건으로 구입할 기회! 입주 시 혹은 입주 후 2년 뒤에 가격과 물량에 대한 확신이 있다면 도전할 것!

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CAUTION

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- 진짜 흠이 있는 미분양 아파트는 피할 것! 또 추후에도 가격, 물량에서 경쟁력이 없는지 의심해봐야 합니다.

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신축 빌라

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빌라는 아파트에 비해 감가상각이 크게 반영되기 때문에 투자처로 조심해야 하는 곳입니다. 하지만 땅값이 감가상각보다 오르면 상황이 반전됩니다. 그렇기 때문에 빌라에 투자를 할 때는 수요가 넘치는 곳에 하는 것이 좋습니다. 그 지역에서 1,2등 지역으로 아파트가 부족할 정도로 인기가 있는 곳은 보통 땅값이 떨어지지 않습니다. 수도권의 역세권 빌라도 수요가 많고 호재가 발생할 가능성이 높습니다. 또 실제 수요가 있는 빌라여야 하는데요. 이것을 보는 좋은 방법이 전세가율을 확인하는 것입니다. 매매가 대비 85% 이상 전세가율이 확보되는 곳은 수요가 많은 곳입니다. 이런 조건을 갖췄으면서 주변 아파트와 가격 차이가 큰 곳은 가격이 떨어지지 않으면서 앞으로 오를 가능성을 엿볼 수 있습니다.

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POINT

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- 수요가 넘치고 아파트가 부족한 곳, 전세가율이 높은 신축 빌라!

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CAUTION

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- '뜨는 지역'에 속지 말 것. 현재 공급이 너무 많은 지역은 1,2등 지역이 아닐 확률이 높습니다.

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지방 아파트

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부동산 투자는 대개 서울과 경기에 몰립니다. 지방의 경우 크게 오르지도 않고 시간이 지나면 오히려 떨어지기도 쉽기 때문인데요. 소액 투자의 경우라면, 지방이 기회의 땅이 될 수 있습니다. 지방의 아파트들은 수도권의 아파트들과 가격차이가 매우 큽니다. 하지만 지방의 아파트에도 분명 핵심 지역이 있습니다. 특히 광역시는 서울처럼 주변 도시 사람들의 로망의 지역입니다. 광역시를 중심으로 핵심지역을 찾아보세요. 지방은 수도권보다 부동산 가격 사이클이 길기 때문에, 이미 값이 오른 핵심지역 다음 핵심지역을 사두면 따라서 오르는 경우가 있습니다. 기반 시설과 거리가 가깝고 교통이 연결된 곳, 새로 아파트가 들어오는 곳이 다음 핵심지역이 될 가능성이 높습니다. 또 지방의 경우는 역세권의 효력이 수도권만큼 강하지 않습니다. 지방 아파트에서는 역세권보다 학군이 좋은 지역을 1순위로 보는 것이 좋습니다.

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POINT

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- 기존 상권의 다음 핵심지역을 찾을 것!

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CAUTION

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- 역세권에 너무 가치를 두지 말 것!

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소액 투자로 성공하기. 분명 위험이 뒤따르는 선택이기 때문에 신중하게 판단해야 합니다. 지금 나온 가능성 있는 투자처들의 특징을 고려해 소액으로 성공할 수 있는 부동산을 찾는데 힌트를 얻어보세요!

[출처] 갭투자 말고, 소액 부동산 투자법!|작성자 대신증권