종합부동산세의 진실!!

한 해가 마무리되는 12월, 종합부동산세의 계절이 돌아왔습니다. 종합부동산세의 진실, 함께 파헤쳐 보시죠!

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종부세 대상자 전체 주택 등 소유자의 3.6% 59만 5000명

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국세청은 11월 29일 2019년 종부세 납세의무자에게 납세고지서를 발송했습니다. 비싼 집을 가진 혹은 많은 집을 소유한 사람들은 12월 16일까지 세금을 내야 합니다. 비싼 집의 기준은 공시가격 9억 원, 시세로 약 13억 원입니다. 2채 이상 집을 가진 사람은 합산 가격이 6억 원 이상일 때 종부세를 냅니다.

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올해 종부세 대상자와 납부 세액은 크게 늘었습니다. 납세 대상자는 2018년보다 12만 9000명, 27.7%가 늘었고 세액은 1조 2323억 원으로 59.3% 증가했습니다. 서울 서초구 아크로리버파크 112.96㎡를 가진 사람은 재산세, 종부세를 합해 2018년보다 45% 인상된 1534만 원을 내야 합니다. 이 사람이 서울 잠실 주공아파트 82㎡도 보유하고 있다면 2018년보다 91% 오른 2317만 원을 내야 합니다. 납세 대상자와 세액이 늘다 보니 ‘세금 폭탄’이라는 말도 나옵니다.

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사실 종부세 대상자는 전체 인구 대비 많지 않습니다. 올해 종부세 대상자는 59만 5000명으로 주택을 소유한 사람 기준으로는 3.6%를 차지합니다. 언론 지면을 장식하는 서울 강남의 고가 아파트는 대부분 사람들이 보유할 엄두도 내지 못하는 곳입니다. 대부분 사람들이 본인과 상관없는 종부세에 관심을 갖는 이유는 종부세가 부동산 시장에 미칠 영향 때문일 겁니다.

　

집값 오르면 보유세 상승하는 것은 당연

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올해 부동산 보유세가 늘어난 이유는 무엇보다 주택 가격이 많이 올랐기 때문입니다. 서울 아파트의 평균 가격은 11월 기준 8억 5000만 원입니다. 2017년 6억 5000만 원에 비해 2억 원가량 올랐습니다. 자산 가치가 상승하면 보유세가 올라가는 것은 당연한 흐름입니다. 참고로 같은 기간 지방 아파트 가격은 1억 8500만 원에서 1억 7500만 원으로 하락했습니다.

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매매가격뿐 아니라 세금 납부의 기준이 되는 공시가격도 올랐습니다. 정부는 올해 초 실거래 가격과 공시가격이 너무 차이가 난다며 공시가격 현실화 정책을 추진했습니다. 실거래가에 비해 공시가격이 너무 낮게 책정된 고가 주택은 공시가격을 올리고 너무 높게 책정된 저가 주택은 내렸습니다.

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그 결과 전체 주택의 70%를 차지하는 3억 원 이하 공동주택의 공시가격은 2.5% 내렸고, 3억 원 이상 공동주택은 15% 내외로 올랐습니다. 종부세는 고가 주택에만 해당되기 때문에 세금 부담은 늘어나게 됐습니다.

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부동산 보유세 부담이 높아지면 다주택자들이 집을 팔고, 매도 물량이 많아지면 아파트 가격이 내려갈 것이라는 기대가 있습니다. 그런데 종부세 부담이 커졌는데도 부동산 가격은 잡힐 기미가 보이지 않습니다. 12월 초 기준으로 서울 아파트 가격은 2018년 9·13 대책 이후 1년 2개월 만에 최대 상승폭을 기록하고 있습니다.

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부동산업계 관계자는 “종부세 부담이 커진 것은 사실이지만 그보다 빠르게 아파트 가격이 오르고 있어 소비를 줄일지언정 세금 때문에 아파트를 내놓는 사람은 별로 없다”고 말했습니다. 또 특정 지역에서는 보유세 부담을 세입자에게 전가해 임대료가 올라가는 모습도 나타나고 있습니다.

　

2022년까지 종부세 부담 차츰 높아져

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부동산 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 알 수 없지만 세금 부담은 내년에도 증가할 전망입니다. 세금을 책정할 때는 공시가격을 그대로 반영하는 것이 아니라 85%만 반영합니다. 일종의 세금 할인을 해주는 셈인데, 이를 공정시장가액 비율이라고 합니다.

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공시가격이 1억 원이고 공정시장가액 비율이 85% 라면 세금 납부의 기준이 되는 가격은 8500만 원이 됩니다. 정부는 공정시장가액 비율을 2018년 80%에서 올해 85%로 올렸고, 매년 5% 포인트씩 높여 2022년 100%를 맞출 계획입니다. 부동산 가격이 오르지 않더라도 종부세 부담은 높아집니다.

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세부담 상한제 역시 보유세 부담을 점차 키우는 요인이 됩니다. 세부담 상한제는 너무 급격하게 세금이 인상되지 않도록 1년에 인상 한도를 150%로 제한하는 제도입니다. 세부담 상한제로 인해 첫해 400만 원의 보유세를 낸 사람은 이듬해 세금이 얼마가 책정되든 600만 원만 내면 됩니다.

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당장 큰 부담은 제한적입니다. 그다음 해는 기준점이 600만 원이 되기 때문에 900만 원, 그다음 해는 1350만 원으로 높아집니다. 3주택자는 세부담 상한 한도가 300%, 조정지역 2주택자는 200%이기 때문에 두 배, 세 배 되는 시점은 훨씬 빠르게 찾아옵니다. 초고가 주택, 다주택을 가진 사람에게는 요즘 유행하는 ‘묻고 더블로 가’가 남의 이야기가 아닙니다.

　

부동산 시장 안정 위한 정책 줄줄이 추진

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또 부동산 시장 안정을 위해 중장기적으로 영향을 미치는 공급, 수요 분산 정책이 줄줄이 추진되고 있습니다. 공간적으로 좀 더 먼 지역에 살더라도 출퇴근이 어렵지 않도록 이동 시간을 30분대로 줄이는 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 신안산선이 각각 2023년, 2024년 준공됩니다. GTX B·C노선의 조기 착공도 추진되고 있습니다.

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30만 호를 공급하는 3기 신도시 또한 차근차근 진행 중입니다. 수요가 중심에서 외곽으로 분산되면 주택 가격은 하방 압력을 받게 됩니다. 내 집 마련을 하지 못하더라도 안정적으로 거주할 수 있게 기본 2년인 임대차계약 기간을 4년으로 확대하는 방안도 논의되고, 임대료 부담이 적은 공공주택은 지속적으로 확대되고 있습니다.

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달도 차면 기울듯 주택 시장이 언제까지 오를 수는 없습니다. 실수요자라면 영원히 집을 살 수 없을 것이라는 공포로 묻지마 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 정책 하나하나에 일희일비할 것이 아니라 정책의 흐름을 보며 자신의 경제 여력과 생애 주기에 맞춰 최적의 주거 방식을 탐색해야 합니다.