부동산 상가 건물에 붙는 권리금이란?

1. 권리금

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주로 건물(점포)임대차의 경우에 점포의 장소적 이익 등의 대가로, 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말한다.

상가건물 임대차보호법에 따르면 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용,영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형,무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인,임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 그리고 권리금 게약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는계약을 말한다.

상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있는 바, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

한편, 건물 명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 권리금반환 청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 임차인은 그 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.

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2. 경매

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특정한 물품을 팔려는 사람이 사려는 사람을 모집하여 가격신청을 받아 최고가격을 부르는 사람과 매매 계약을 하는 것을 말한다. 국가기관이 하는 경우 공적 경매라 하며, 그 중 법원경매란 채권자가 자신의 채무를 변제받기 위하여 채무자가 소유한 부동산에 대한 강제매각을 법원에 신청하고 그 매각대금으로부터 채권을 회수하는 절차를 의미한다. 부동산 경매에는 임의경매와 강제경매가 있다.

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3. 강제경매

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채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻을 목적으로 행하여지는 강제집행절차를 말한다. 강제경매절차는 대체로 목적물을 압류하여 현금화한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행된다. 먼저 채권자의 강제경매 신청이 있으면 버원은 경매개시결정을 하여 매각부동산을 압류하고 관할등기소에 촉탁하여 경매개시결정사유가 등기 되도록 한다. 그리고 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달한다. 다음에 배당요구의 종기를 정하고 공고하고, 현금화절차의 준비절차로 부동산 현황에 대한 조사를 집행관에게 명하고 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하여 그 펴가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다.

이러한 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 공고하게 되는데, 매각기일에 매각을 실시하여 최고가 매수신고인이 정해지면 매가가의 허부를 결정한다.

매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 대금의 지급을 명한다. 이후 매구인이 대금을 완납하며 배당절차를 거치게 되고 배당절차에서 채권자들에 대한 배당이 이루어진다.

한편, 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로 매수인이 취득한 권리의 등기를 촉탁한다.

만일 매수인이 대금을 지정한 기한까지 완납하지 아니한 경우 차순위매수인에 대한 매각허가 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명하는 절차로 넘어가게 된다.

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