투자 전 꼭 알아야 할 해외 부동산 상식!!

슬슬 해외 부동산에 눈 돌려볼까?

2008년 외국환거래법에서 투자 목적의 해외 부동산 취득금액에 대한 제한이 폐지되면서 해외 부동산에 대한 관심이 계속 높아지고 있습니다. 미국이나 베트남, 말레이시아 등의 주택을 사거나 알아보는 수요가 점차 많아지고 있죠.

해외 부동산은 살 때부터 팔 때까지 모두 세무신고를 반드시 해야 합니다. 그런데 해외라는 이유로 잘 알지 못해서 세무신고를 누락하다가 나중에 가산세 및 과태료까지 내야 하는 경우를 자주 봅니다.

국세청은 특히 역외탈세를 면밀히 보고 있습니다. 몇 년 전부터 국세청의 중점과제에서 역외탈세가 빠지지 않고 있습니다. 따라서 해외 부동산이나 주식 투자자들은 더욱 주의해야 합니다.

해외 부동산 투자를 시작하거나 이미 하고 있는 투자자들이 반드시 알아두어야 할 세금지식을 정리했습니다.

해외 부동산 취득시 필수 서류

베트남 하노이에 있는 아파트를 사려고 합니다. 해외 부동산을 살 때 언제 세금신고를 해야 하나요?

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해외 부동산을 살 때, 우리나라에서는 취득세를 낼 필요가 없고, 현지에서 관련 세금을 내면 됩니다.

하지만 자금출처가 없는 자녀 명의로 해외 부동산을 사는 경우는 문제가 될 수 있습니다. 자금출처를 입증하지 못하면 증여로 보기 때문입니다. 따라서 사전에 증여세 신고를 하는 등 자금출처를 마련해놓아야 합니다.

또한 2억원 이상의 해외 부동산을 살 때는 다음을 꼭 챙기세요.

① 거주지 관할 세무서에 ‘해외 부동산 취득·투자운용 및 처분 명세서’를 제출해야 합니다.

② 부동산을 살 돈을 송금한 후 3개월 이내에 지정거래 외국환은행에 ‘해외 부동산 취득 보고서’를 제출해야 합니다(외국환거래법).

③ 해외 부동산을 사기 위해 외화를 송금할 때는 세무서에서 ‘납세증명서’를 발급받아 외국환은행에 제출해야 한다.

 

보유세는 없어도 종합소득세는 있다

해외 부동산의 경우 재산세·종합부동산세 등 보유세를 우리나라에서 낼 필요가 없습니다. 현지에만 내면 됩니다.

하지만 임대수입이 생기면 우리나라에서도 종합소득세를 내야 합니다. 우리나라 거주자는 전 세계에서 벌어들이는 소득에 대해서 국내에서 세금을 신고·납부할 의무가 있기 때문입니다.

따라서 해외 부동산의 임대소득이 있다면, 5월 종합소득세 신고기간에 다른 소득과 합산하여 신고·납부해야 합니다. 이때 현지에서 납부한 소득세가 있다면, 외국납부 세액공제나 필요경비로 빼주어 이중과세를 조정해줍니다. 2억원 이상의 해외 부동산을 보유하는 경우에는 보유기간 동안 매년 5월에 관할 세무서에 ‘해외 부동산 취득·투자운용 및 처분 명세서’를 제출해야 하는 것도 잊지 마세요.

 

해외 부동산 양도시 세금

해외 부동산을 파는 날까지 국내에 5년 이상 계속 주소를 두었거나 실제 살아온 거주자라면, 해외 부동산에 대해 양도소득세를 내야 합니다.

해외 부동산은 1세대 1주택 비과세가 해당되지 않습니다. 다만, 다주택자 중과를 판단할 때 ‘주택 수’에 포함되지 않아 일반 세율로 과세됩니다.

해외 부동산을 팔 때, 세금이 국내 부동산과 다른 점도 있습니다.

① 보유기간에 따른 장기보유특별공제가 없습니다.

② 국내 부동산과 해외 부동산을 같은 해에 양도했더라도 양도소득이 합산되지 않습니다. 해외 부동산을 팔아 양도차익을 얻고, 같은 해에 국내 부동산을 팔아 손실을 보았더라도, 둘을 합산하지 않습니다. 단, 다른 해외 부동산의 양도차익과만 합산해줍니다.

③ 현지에서 양도소득세를 냈다면 외국납부 세액공제 또는 필요경비로 공제받을 수 있습니다. 2억원 이상의 해외 부산이라면 ‘해외 부동산 취득·투자운용 및 처분 명세서’를 함께 제출해야 합니다.

④ 해외 부동산을 처분한 3개월 이내에 ‘해외 부동산 처분 보고서’를 지정 외국환은행에 제출해야 합니다.

세금 신고, 환율 환산은?

국내에서 세금은 원화로 신고·납부해야 합니다. 따라서 해외 부동산의 양도소득세 신고서를 작성할 때는 현지 통화를 원화로 환산한 금액으로 작성해야 합니다. 달러 등의 외화는 수령하거나 지급한 날의 기준환율 또는 재정환율을 적용하여 원화로 환산해 신고합니다.

•기준환율은 미국 달러의 매매기준율, 재정환율은 미국 달러 외의 모든 통화에 적용되는 환율로서 유로화, 엔화, 위안화는 재정환율을 사용합니다. 기준환율과 재정환율은 금융결제원 산하 서울외국환중개 사이트(www.smbs.biz)에서 조회할 수 있습니다.

한 눈에 보는 해외 부동산 신고절차