2020년도 장기보유특별공제 알아보잣

장기보유특별공제

장기보유특별공제란 말 그대로 부동산을 장기간 보유하면 양도소득세에서 특별히 공제해주는 것을 말합니다. 흔히 ‘장특공’이라고들 하죠.

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 경우에 보유기간에 따라 양도차익의 일정비율만큼을 공제해줍니다. 단, 미등기자산이나 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제를 못 받습니다. 이를테면 서울에 아파트 2채를 보유한 다주택자의 경우, 먼저 파는 한 채는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

보유기간 체크

장기보유특별공제에서 일단 챙겨봐야 할 것은 보유기간입니다. 주택을 사서 오래 보유했을수록 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있습니다. 이때 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 일수로 계산하는데 기준일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 됩니다. 장기보유특별공제율은 1세대 1주택과 그 외의 경우에 다르게 적용됩니다.

장기보유특별공제율 체크

1세대 2주택 이상

장기보유특별공제는 3년 이상부터 받을 수 있는데, 1세대 1주택이 아닌 경우 보유기간에 따라 연 2% 공제율이 적용됩니다. 3년 이상 4년 미만이면 6%이며, 해마다 2%씩 올라가고, 최대 공제율은 15년 이상 보유했을 때 받을 수 있는 30%입니다. 이마저도 조정대상지역의 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 안 됩니다.

 

1세대 1주택인 경우

1세대 1주택 비과세 요건을 채운 양도가액 9억원 이하라면, 양도소득세가 비과세라서 공제를 받고 말고 할 게 없습니다.

그런데 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었지만, 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세하며 또한 장기보유특별공제를 연 8%씩 해줍니다. 보유기간이 3년 이상 4년 미만일 경우 공제율이 24%이고, 최대 공제율은 10년 이상일 때 80%입니다. 실제로 고가주택도 장기보유특별공제를 80%까지 받으면 양도소득세가 크게 줄어듭니다.

다만 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 거주기간도 2년 이상이어야 연 8%를 받을 수 있습니다. 만약 2년 거주요건을 못 채우면 연 2%(15년 이상 보유 시 최대 30%)만 받게 됩니다.

잔금일 정할 땐 보유기간 체크 필수

매매계약서를 작성할 때는 주택의 보유기간을 계산해본 후에 잔금일을 정하는 것이 좋습니다.

2009년 11월 9일에 산 아파트를 2019년 11월 7일에 판다면, 보유기간이 10년에서 겨우 하루 부족한 9년이어서 장기보유특별공제율이 18%입니다. 하지만 하루 뒤인 11월 8일에 팔면 보유기간 10년으로 공제율이 20%가 됩니다.(일반공제율 기준) 이처럼 고작 하루 차이로 양도소득세를 수십만원에서 수백만원까지 아낄 수 있으므로 매매계약서를 쓸 때는 보유기간을 꼼꼼하게 체크한 후 잔금일을 정하는 것이 좋습니다.

이 포스트는 『이은하의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.