부동산에서 최우선변제권이란?

1. 최우선변제권

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주택 또는 상가건물의 임차인은 그 주택 또는 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건(주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록, 상가건물 임대차보호법에서는 상가의 인도와 사업자등록)을 갖춘 경우 보증금 중 일정액[임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액]을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데, 이러한 권리를 최우선변제권이라 한다. 다만, 소액임차인의 최우선변제권도 배당요구가 필요한 배당요구채권이며, 대항요건은 배당요구의 종기까지 유지되어야 최우선변제를 받을 수 있다.

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2. 임차권등기명령

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주택 또는 상가건물 임대차가 종료된 후 보증금에 대하여 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항요건과 확정일자의 요건을 갖추어야 하고, 이러한 요건은 경락허가 결정이 있을 때까지 유지되어야 하므로 보증금을 변제받기 전에 이사를 해야 하는 사정이 발생하면 임차인은 우선변제권을 잃을 위험이 발생하게 된다. 따라서 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법은 임차인이 단독으로 일정한 요건 하에 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 임차권등기명령제도를 규정하고 있다.

이에 따라 임차권등기가 경료되면, 임차인이 주민등록이나 사업자등록을 이전하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 유지되며, 아직 대항요건을 갖추지 못한 임차인이더라도 그 등기에 의하여 대항력 및 우선변제권을 취득하게 된다.

임차권등기의 비용은 임대인이 부담하게 되고, 주택이나 상가에 대한 임차권등기 후에 임차한 소액보증인은 우선변제권을 행사할 수 없다 .