토지의 자연적특성에는 어떤 것들이 있을까?

1. 토지의 자연적 특성

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1) 부동성

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토지의 위치는 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성이다.

ㄱ. 부동산활동과 현상이 국지화되고 지역시장으로 존재한다.

ㄴ. 부동산활동 및 현상을 임장활동화한다.

ㄷ. 인접성에 영향을 주어 외부효과가 발생하며, 지역분석의 근거가 된다.

ㄹ. 정부규제 또는 조세수입의 근거를 제시한다.

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2) 영속성

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사용,시간의 흐름에 의해 물리적으로 소모되지 않는다는 특성이다.

ㄱ. 물리적 감가상각, 소모를 전제로 하는 재생산이론에 적용을 배제시킨다.

ㄴ. 소유이익과 이용이익을 분리하여 임대차시장을 발달하게 한다. 또한 저량분석과 관련한 재고시장 형성에 영향을 준다.

ㄷ. 장기투자를 통해 소득이득과 자본이득을 향유할 수 있게 하며 부동산가치,수익(직접)환원법의 근거가 된다.

ㄹ. 가치보존력이 우수하여 투자재로서 선호되며, 부동산관리의 중요성을 크게 한다.

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3) 부증성

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생산비를 투입하여도 물리적 절대량을 증가시킬 수 없다는 특성이다.

ㄱ. 생산비법칙을 적용할 수 없으며, 물리적 공급곡선은 수직이다.

ㄴ. 토지희소성과 토지부족문제를 야기하며 독점소유욕 및 토지이용을 집약화시킨다.

ㄷ. 수급조절 또는 공급조절이 곤란하게 되며 수요자경쟁 및 입지경쟁을 유발한다.

ㄹ. 지가 및 지대가 발생하며 토지공개념(사회성,공공성) 도입의 근거가 된다.

ㅁ. 최유효이용의 원칙을 필요로 하는 근거가 된다.

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4) 개별성

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물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성이다.

ㄱ. 일물일가의 법칙이 적용되지 않으며, 표준지 선정이 곤란하다.

ㄴ. 부동산활동 및 현상,가격,수익 등을 개별화,구체화,독점화시키며, 개별분석을 필요로 하는 근거가 된다.

ㄷ. 공통적인 원리나 이론의 도출이 곤란하고, 부동산 간의 비교를 곤란하게 한다.

ㄹ. 부동산시장의 거래의 비공개성,상품의 비표준화, 시장의 비조직화를 야기한다.

ㅁ. 일반인의 가치추계 또는 정보수집을 곤란하게 한다.

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5) 인접성

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각각의 토지는 그 옆의 토지와 인접한다는 특성을 말한다.

ㄱ. 인접지와의 협동적 이용이 필연화되며 경계문제를 야기한다.

ㄴ. 부동성과 함께 지역분석의 근거가 되며 외부효과문제를 발생시킨다.

ㄷ. 개발이익의 사회적 환수 논리의 근거가 된다.

ㄹ. 용도적 측면에서의 대체가능성을 존재하게 한다.