부동산의 분석 중 지역분석과 개별분석의 의의는?

 

지역분석과 개별분석

 

1. 지역분석의 의의

 

지역분석이란 지역을 구성하는 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역요인을 분석하는 것을 말한다. 이는 대상부동산이 어떤 지역에 속하는가, 그 지역의 특성은 무엇인가, 그 특성은 그 지역 내 부동산의 이용형태와 가격형성에 어떠한 영향을 미치는가에 대한 분석,판단을 행하는 작업이다.

 

2. 대상지역

 

1) 인근지역

- 의의 : 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

- 인근지역의 사이클패턴의 단계

ㄱ. 성장기 : 지가상승률최고, 유동이 많음, 신규부동산, 투자,투기현상

ㄴ. 성숙기 : 지가수준 최고, 지가 안정,가벼운상승, 유동이 적음

ㄷ. 쇠퇴기 : 경제적 내용연수 만료, 가장 장기, 재개발,하향여과 시작

ㄹ. 천이기 : 재개발,하향여과 활발, 지가의 가벼운 상승, 이전단계 수준

ㅁ. 악화기 : 슬럼화 단계, 지역기능의 악화, 지가 최저, 재개발 마지막

 

3. 유사지역

 

대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

 

4. 동일수급권

 

1) 대상부동산과 대체,경쟁 관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

2) 토지종별에 따른 동일수급권의 범위 파악(용도별 차이)

ㄱ. 주거지 : 도심 통근권과 대체로 일치

ㄴ. 상업지 : 배후지를 기초로 수익 대체성이 미치는 지역범위와 일치

ㄷ. 공업지 : 생산성 또는 비용성과 대체로 일치

ㄹ. 후보지,이행지 : 원칙,에외

 

5. 개별분석

 

개별분석이란 지역분석에 의해 판정된 해당 지역의 표준적 사용 및 가격수준을 전제로, 부동산의 개별성에 근거하여 부동산의 가치형성요인 중 개별적 제 요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하고, 대상부동산의 구체적인 가격으로 접근하는 과정상의 작업을 말한다.