거래사례 비교법이란?

 

1.적산법

 

적산법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

2. 거래사례비교법

 

1) 의의

 

거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, 이 방법에 의해 구한 가격을 비준(유추)가액이라고 한다.

 

2) 거래사례자료의 수집기준

 

ㄱ. 사정보정의 가능성 : 특수한 사정, 개별적 동기가 없는 사례가 원칙, 대표성이 없는 사례도 채택 가능(사정보정 가능시)

ㄴ. 시점수정의 가능성(시간적 유사성) : 사례부동산의 거래시점을 기준시점으로 수정,거래시점을 알 수 없으면 사레자료로 채택 불가능

ㄷ. 지역요인 비교가능성(위치의 유사성) : 동일수급권 내에서 수집(인근지역, 유사지역)

ㄹ. 개별요인 비교가능성(물적 유사성 : 사례부동산의 어느 부분만이 대상부동산과 유사성을 갖는 경우 -> 배분법 적용가능

 

3) 거래사례자료의 정상화

 

ㄱ. 사정보정(매매상황 및 조건에 대한 수정) : 특수한 사정 또는 개별적인 동기가 개재되어 있거나 시장사정에 정통하지 못하여 그 가격이 적정하지 아니할 때 그러한 사정이 없었을 경우의 가격수준으로 정상화 하는 작업이다.

ㄴ. 시점수정(시장상황에 대한 수정)

- 의의 : 사례자료의 거래시점을 기준시점의 수준으로 정상화 하는 작업

- 시점수정의 방법 : 지수법(

$\frac{대상의기준시점의지수}{사례의거래시점의지수}$대상의기준시점의지수사례의거래시점의지수​​

 

변동률, 적용법

 

ㄷ. 지역요인과 개별요인의 비교

- 사례가 유사지역의 것일 경우 : 지역요인비교 후 개별요인을 비교

- 사례가 인근지역의 것일 경우 : 지역요인비교는 생략하고, 개별요인만을 비교