등기의 요건이란?

부동산 물권변동을 위한 등기의 요건

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부동산물권변동을 완성시키는 등기는 물권행위의 내용과 합치하여야 하며, 부동산등기법이 정하는 절차상의 요건을 갖춰서 적법하게 이루어져야 한다.

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1. 등기의 형식적 유효요건

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등기는 물권변동의 효력발생요건이며, 효력존속요건이 아니다. 따라서 일단 유효하게 존재하였던 등기가 불법으로 말소된 경우에도 그 등기가 표상하던 물권은 소멸하지 않는다.

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2. 등기의 실질적 유효요건

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등기가 유효하기 위해서는 물권행위와 합치하여야 한다. 그러나 간혹 물권행위와 등기가 합치되지 않는 경우가 나타난다.

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1) 주체,객체의 불합치 : 예를 들어 갑이 매수하였는데 을이 매수인으로 등기되어 있는 경우 또는 A토지를 매수하였는데 B토지를 매수한 것으로 등기되어 있는 경우를 말한다. 이러한 경우에 그 등기는 무효이고 어떠한 물권변동도 일어나지 않는다.

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2) 불권변동과정의 불합치 : 민법은 물권변동에 관하여 성립요건주의를 취하고 또한 부동산등기법상 등기신청시에는 등기원인을 증명하는 서면을 제출하여 법률이 정하는 절차에 따라 등기부에 기재되므로, 등기부에는 당연히 물권변동의 과정과 원인이 그대로 공시되어야 하는 것이 원칙이다. 그러나 실제로는 조세부담 등의 이유로 이와 같은 원칙대로 등기가 이루어지지 않는 경우가 있는데 중간생략등기, 실제와 다른 등기등기원인에 의한 등기가 그러하다.